Când vrei să construiești sau să cumperi ceva cu ajutorul unui credit, lucrurile nu sunt deloc simple. Reclamele băncilor sună tentant, ni se prezintă avantajele cu termeni întortocheați din care nu înțelegem prea mult și ne trezim că plătim înapoi sume lunare care tot cresc și fac costul final uriaș.

Deci la ce să te uiți când vrei să aplici pentru un credit imobiliar:

1.Tipul de credit

  • →Programul Prima Casă – este destinat persoanelor care vor să achiziționeze/construiască prima locuință. Avansul și costurile acestor împrumuturi sunt reduse, însă suma maximă a unui împrumut este de până în 72.000 euro. Condiția este în majoritatea cazurilor că nu poți vinde locuința în primii 5 ani. Procedura de aprobare și acordare este mai lungă, iar fondurile se epuizează rapid. Aproximativ 15 bănci și unități financiare românești pot acorda acest tip de credit.
  • →Credite Imobiliare – au costuri puțin mai ridicate decât Prima Casă, iar avansul minim pornește de la 15%. Procedura de acordare este mai rapidă și sunt disponibile permanent. Există sume maxime stabilite dar de obicei depinde doar de capacitatea de rambursare a fiecărui client. Oferta este și ea mai mare, peste 45 de creditori oferă acest tip de împrumut.
  • →Credite de Refinanțare – constă în acordarea unui nou credit pentru rambursarea creditului/creditelor în derulare, care înregistrează sume neachitate la scadență. O condiție esențială este că valoarea garanției imobiliare să depășească soldul curent al creditului. Și aici există pe piață o ofertă largă.
  • →Economisire-Creditare – creditele de economisire-creditare sunt avantajoase în special, pentru finanțarea lucrărilor de renovare/modernizare a locuințelor. Clientul trebuie să economisească mai întâi o perioadă de minim 5 ani, după care poate accesa un credit cu dobânzi relativ scăzute. În perioada de economisire, beneficiază de o primă de la stat. În prezent doar 2-3 unități financiare pot acorda acest tip de serviciu.

2. Valoarea maximă a creditului și moneda

– unii creditori dau mai mult, alții mai puțin, alții diferențiat dacă este achiziționare sau construcție etc. În funcție de câți bani ai nevoie, trebuie să te orientezi spre un credit care îți poate oferi suma cerută. Mulți dintre creditori includ în suma maximă și dobânzile, așa că trebuie să te documentezi înainte.

– de asemenea, unii dau credite în lei, alții și în valută. Creditele în valută sunt, în general, mai ieftine, dar este posibil ca rata lunară să crească uneori destul de mult, din cauza cursului valutar. Creditele în lei sunt expuse și ele unui risc: cel de rată a dobânzii. Spre deosebire de dobânzile la valute, dobânzile în lei sunt mult mai agitate, ele crescând și scăzând cu procente importante în intervale relativ scurte de timp.

3. Documentația necesară și perioada de aprobare

– când te grăbești să nu pierzi o ofertă bună de cumpărare a unei locuințe, sau când te afli în țară doar într-un scurt concediu, perioada în care se procesează cererea ta și poți intra în posesia creditului este foarte importantă. Unele bănci au proceduri mai rapide, la altele poți completa aplicația online și încărca acolo documentația din timp, ceea ce ușurează munca ta și reduc timpul de așteptare pe la cozi, drumurile la bancă etc.

Ca și documentație, majoritatea creditorilor cer date de identitate (buletin, certificat căsătorie etc) dar și acte care să demonstreze că ai suficiente venituri (adeverințe de salarii, decizie pensionare, semnare Acord de interogare la ANAF). În cazul creditelor ipotecare ai nevoie adițional de actele locuinței ipotecate sau a celei care va fi achiziționată, pre-contract de cumpărare, autorizații de construcție etc.

4. Venituri și garanții cerute

– unii creditori acceptă doar venituri din salarii, cu caracter permanent, alții și din pensii, activități agricole, activități independente, chirii, dividende, contracte de colaborare, drepturi intelectuale, venituri din activități în străinătate etc. Doar modul în care ni se cere să facem dovada lor poate să difere de la o instituție la alta (adeverințe, extrase de cont, declarații etc). Tot legat de venit, trebuie să aflați dacă au sau nu o limită a venitului net eligibil pentru persoana care ia împrumutul sau pe cap de familie.

Tot la această categorie, trebuie să afli și ce garanții se cer (ipotecare, garanți din familie etc) și ce acte doveditoare ai nevoie pentru asta.

5. Dacă există condiții de vârstă

– se pot referi la vârsta maximă în momentul când iei creditul sau până la ce vârstă poți rambursa creditul, cele mai multe până la maxim 70-75 ani. Așadar dacă ai deja 50 de ani, nu poți spera la o rambursare în 30 de ani ci va trebui să reduci perioada și ratele vor fi în acest caz mai mari.

6. Pe ce perioadă poți da înapoi împrumutul și când

– numită și perioadă de creditare sau de rambursare. Anumite bănci au o perioadă minimă și una maximă. Atenție: o perioadă lungă de rambursare poate face ratele lunare mai mici, dar umflă semnificativ suma de rambursat.

durata perioadei de grație– este durata în care clientul poate folosi banii băncii fără să plătească dobândă. Multe bănci atrag clienții cu promisiunea tentantă că primești creditul și 3-6 luni, sau 1 an chiar, nu trebuie să plătești nimic. Deşi la prima vedere, pare o facilitate, perioada de graţie este destul de costisitoare, deoarece, atunci când nu se plăteşte nimic o perioadă de timp, dobânda şi ratele se acumulează, iar sumele restituite către bancă vor fi mult mai mari.

7. Ce avans trebuie plătit

– în funcție de suma de care dispui personal la data efectuării împrumutului, te poți interesa cât la sută din valoarea creditului trebuie să achiți de la început. Din ce am observat, avansul cerut variază între 5% și 30%.

8. Costuri și condiții preliminare legate de locuință

– află dacă se cere o evaluare a locuinței înainte de aprobarea creditului – unele instituții au evaluatorii proprii, altele acceptă alți evaluatori cu anumite condiții. Aceasta implică din partea ta alte costuri.

– este necesară sau nu încheierea unei polițe de asigurare- poate fi vorba despre încheierea unei asigurări pentru imobilul construit sau achiziționat prin acel credit iar unii creditori cer și obligativitatea încheierii unei asigurări de viață pentru persoana care se împrumută.

– mai pot exista și anumite condiții legate de locuința care va fi achiziționată, mai ales atunci când aceasta va fi ipotecată. De exemplu să nu aibă confort scăzut, să aibă îmbunătățiri, să nu aibă risc seismic crescut etc, doar ca o măsură de siguranță în plus pentru bancă.

9. Dobânzile aplicate și calcularea lor

– ar fi foarte frumos să mergi și să te împrumuți cu o sumă și să știi de la început că trebuie să dai înapoi suma și fix un procent adăugat la ea, să spunem 5%. În realitate majoritatea dobânzilor sunt variabile și se recalculează periodic. Dobânda inițială este importantă, nu uita că acest credit se rambursează în 20-30 ani, astfel că vei plăti dobânda o perioadă îndelungată. Chiar și o diferența mică între ratele dobânzilor poate genera economii mari în timp, așa că analizează bine piață pentru a găsi un credit cât mai ieftin.

S-ar putea să fii atras de o reclamă mare cu 2-3% dobândă, dar există acolo o specificație sofisticată numită ROBOR, în care majoritatea ne prindem urechile. O bancă foloseşte ROBOR la 3 luni sau la 6 luni pentru a ne recalcula dobânzile la ratele pe care le plătim lunar, adăugând o marjă pe care o stabileşte în funcţie de riscul pe care consideră că şi-l asumă când ne acordă creditul. Procentul adăugat poate varia 2-3% și nu este de neglijat, ratele noastre crescând văzând cu ochii. Există și împrumuturi la care se oferă rate fixe pentru o anumită perioadă prestablită, dar de obicei dobânda adăugată este mai mare decât dobânzile de pe piață. La fel de important este și indicele de calcul DAE (Dobânda Anuală Efectivă). Specialiștii ne sfătuiesc să nu comparăm costurile după rata lunară, deoarece putem cădea în capcană dobânzilor promoționale. Unele oferte au dobânzi mici timp de 1 an, după care costurile cresc peste media de pe piață. DAE ne va ajuta să evităm aceste capcane.

10. Ce comisioane sunt

– pe lângă dobânzi, creditorii pot solicita și comisioane deloc mici de tipul: Comision de analiza dosar , Comision de administrare credit aplicabil lunar la soldul curent al creditului, Comision unic pentru servicii prestate la cererea clientului, în legatura cu derularea creditului; Comision de rambursare anticipată etc. Citește cu atenție toate documentațiile despre credit înainte să aplici.

Înafară de elementele citate mai sus, credeți că mai sunt și altele de care ar trebui să se țină cont?

Mai multe discuții și soluții pentru cumpărarea/ construcția de locuințe pe forum.